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核心观点：

事件：2023年8月25日，新华网报道，住房城乡建设部、中国人民银行和金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

明确“认房不认贷”：通知明确：居民家庭（包括借款人、配套及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。我们认为该通知主要具有如下意义：1）首套房的认定门槛下降，贷款记录不再作为首套房认定的标准，仅需满足家庭在当地城市名下无房即可执行首套住房信贷政策；2）认定范围提到居民家庭和家庭成员；3）该政策纳入“一城一策”工具箱，便于地方因城施策，各地具有自主选用的空间。

刚需和改善需求受益：此次“认房不认贷”主要对置换等刚需、改善性住房需求的购房者的支持力度较大。按照此次政策规定，名下有贷款记录的购房者若将家庭名下当地唯一住房置换，即满足家庭名下无房，则新购房时满足首套房认定标准，以全国统一的非限购区域的首付标准为例，首付比例由此前的30%（（套套的首付比例）最低降至20%（（首套的首付比例），相应的按揭贷款利率从套套购房的标准下调至首套购房的标准。首付比例和房贷利率均下降，有效降低购房者的购房成本。

目前部分核心城市“认房又认贷”：根据我们不完全统计，截至2023年8月25日，北京、上海、广州、深圳、长沙、厦门、成都等10个核心城市按照“认房又认贷”执行首套房信贷标准，另有部分城市如泉州按照“认贷不认房”的标准执行首套房信贷标准。由于部分城市尚未披露最新数据，我们统一按照统计局口径的2021年商品住宅销售面积这一指标计算，如上9个城市（（由于厦门数据披露不完，，将剔除））2021年全年商品住宅销售面积合计为1.13亿方，我国2021年全年商品住宅销售面积为15.65亿方，如上9座城市销售面积占全国总销售面积比例为7.21%。若以上城市按照“认房不认贷”认定首套房，或对市场，体产生一定的影响。

投资建议：此次住建部、央行和金融监管总局三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，并将此项政策纳入“一城一策”政策工具箱，我们认为后续各城市有望逐步因城施策，更好的满足当地居民刚需和改善性住房需求。房企方面，我们看好稳健经营、长期布局核心城市的优质房企，同时关注物管头部公司、代建龙头公司、中介龙头公司。建议关注：1）优质开发：招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、中国海外发展、万科A、金地集团；2）优质物管：招商积余、华润万象生活、中海物业；3）代建龙头：绿城管理控股；4）中介龙头：贝壳-W。

风险提示：因城施策不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期、房屋价格大幅波动、信用修复不及预期。